管理運営代行システム
賃貸物件の入居者募集・集金・維持管理など､管理の煩雑な業務を、管理・運営のプロが、
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賃貸トラブル事例集Q&A・借主編
まさかの賃貸トラブル！そんな時に役立つ情報満載！
契約手続き時のトラブルから、退去時のトラブルまで、
さまざまなトラブルについてのQ&A集です。
- Q1. 仕事を辞めたばかりなのですが、部屋を借りる事は可能ですか？
- A. 定職についた肉親を契約者とすれば可能か相談してみましょう。入居希望者が未成年ならば、契約者を親にすればほとんどの場合問題無く借りられる場合もあります。
- Q2. 隣の人と同じ間取りの部屋なのに家賃が違う！家賃を同じにしてもらうことはできますか？
- A. 賃貸の契約は、あくまでも入居時に交わした契約書がすべての原則となります。家賃相場も、月、年などの単位で市場 相場も変動しています。その為入居時期が違うと、家賃の変動が起こる場合があります。
- Q3. ペット不可のお部屋ですが、熱帯魚もだめですか？
- A. 禁止事項は物件によって詳細が異なるので一概には言えませんが、ペット不可の物件でも、金魚や熱帯魚などについては、大丈夫という場合もあるようです。ただし、大きな水槽や専用設備などを設置する場合は、湿気や騒音などの問題が発生する可能性もあるので相談が必要となるでしょう。念のため大家さんに確認しておきましょう。
- Q4. 天井からの水漏れでパソコンがだめになりました。
- A. 管理人に立ち会ってもらったうえで、上階の住人に連絡をとり事情を聞き、できれば一緒に部屋の中を見せてもらうことから始まります。もしも、上階で何らかの漏水トラブルがあったことがわかれば、原則としては上階の住民に対して、損傷してしまった家財道具の弁償を頼むことになります。その場合は、損害保険を適用することで解決を図ることになります。
- Q5. 入居時に備え付けてあったエアコンが壊れてしまいました。大家さんに申請すれば直してもらえるのでしょうか？
- A. 通常、付帯設備は、賃貸契約書に特約が無い場合、大家さんに負担してもらえます。備え付きのエアコン等が故障したら、あわてて自分で修理に出したりせず、契約書に記載された備品修理の連絡先か、不動産会社に連絡しましょう。
- Q6. 退居時の原状回復はどこまですべき？
- A. 「原状回復」とは、退去時に入居者が、部屋を元の状態に修復する義務があることを意味します。国土交通省がアパー ト退去時における原状回復について、一般的なルールを示した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によれば、「原状回復とは、賃借人の居住、使用により発生した建築価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」とされています。賃貸物件の借主は、退去して建物を明渡す時には、原状に回復して返さなければなりませんが、経年劣化や通常損耗の分は、暮らしていれば当然のこととして原状回復の 範囲に含みません。原状回復は、あくまで借主が室内を改造したり、汚したり壊したりなど、室内の価値を減少させた場合に、元に戻すことをいいます。この「原状回復」についての規定は家主、不動産会社によって異なります。退去時のトラブルでもっとも多い事柄ですので、入居契約時と退去前には賃貸借契約書を入念にチェックして、しっかりと把握しておきましょう。
- Q7. 広告に記載されている築年数が間違いであったら？
- A. 築年数の記載が間違っていたとしても、それが法律に触れるかどうかは微妙なところ。それ以前に、自分の目で見て納得した上で契約するわけだから、後になって「築年数が違う」といって、例えば家賃の減額を要求しても通らないでしょう。ただし、かなり古い物件を「新築」といわれたなど、明らかに故意なら話は変わってきます。
- Q8. 賃貸借契約書に「賃借人は賃貸借契約終了の際には、賃借物を原状に回復して返還する必要がある」と記載されています。この「原状に回復する」とは、どういう意味ですか?
- A. 賃借人が設置した物を取り除くということです。賃借人の原状回復義務はそれで足り、古くなったものを新しい物に交換するなどの義務はありません。
- Q9. 転勤に伴い、賃貸マンションを明渡しました。敷金はすぐに返してもらえますか?
- A. 敷金は賃貸借契約期間の賃料滞納分等の担保という意味があります。退去後精算が行われ、その後に返金されます。通常は１ヶ月を目安とするケースが多いようです。
- Q10. 敷金が返金されるどころか、いきなり修繕費を支払えと家主から請求書が届きました。支払わねばなりませんか?
- A. 請求書の内容や修繕の費用負担がどうなっていたかが問題です。すぐに支払わず、その請求書をもって相談してください。
- Q11. 隣の部屋の入居者が夜遅くまで騒ぎます。どうしたらいいですか?
- A. 家主は対価として賃料をもらい、代わりに賃貸物件を使用させる義務を負います。日常の生活が困難なぐらいなら、家主に止めさせるよう相談してみましょう。
- Q12. 最近は明渡した後、リフォーム代の請求をされたりとトラブルが多いと聞きました。
そんな争いにならないために、どんな準備をしておいたらいいでしょうか? - A. まず賃貸借契約を締結する際に、きちんと契約書を読んでください。そして疑問があれば、必ず納得するまで質問しましょう。あとは鍵の引渡しの際に仲介業者さんたちの立会いもと、内部の写真をきちんと撮影しておくことです。それから退去のときにはきれいに掃除し、明渡しには必ず家主側に立ち会ってもらい内部の確認もしましょう。そのときにも写真を撮っておけば万全です。あとから請求書がいきなり届かないよう、その場で修繕個所の確認と、費用負担の確認をしてください。
- Q13. どうやっても「徒歩○分」じゃない。引っ越してから気付いたらどうなる？
- A. 賃貸物件の「徒歩○分」と、実際に歩いたときの所要時間、後者のほうが時間がかかることはよくある話。実際、歩分の算出は、不動産の表示規約に基づき80m＝1分と定められており、信号待ちや坂道などは考慮されていません。それに、契約の対象は物件であり所要時間は付帯条件。どうしても気になるのなら、自分の足で歩いて、納得できる物件を探しましょう。
- Q14. 新築物件だったので完成前 に契約。入居してみると間取図と少し違ったら？
- A. 新築物件でまだ完成していなかったり、下見した時点で、まだ居住者がいる場合、実際の間取りを自分の目で確認するのは困難です。とはいうものの、早く部屋を決めたいし、条件のいい物件はどんどん借り手が決まっていくので、部屋を見ないまま決めてしまうケースも多いよう。しかし、引越した後で間取り図と実際 の部屋が少し違うということも、考えられなくはありません。その場合、店舗物件など、その違いが実際の業務に影響するなら契約を解除することもできますが、住むだけの賃貸物件の場合、多少の違いで解除するのは難しいでしょう。広さがかなり違うなら交渉の余地もあるかもしれません。契約前に十分な完成予定図面等の確認が必要でしょう。
- Q15. 通信環境はブロードバンドという話だったのに、引っ越してみたらアナログ回線。
工事は予定だといわれたら？ - A. 物件の設備として広告などに記載されていたのなら、早く替えるよう要求することはできます。しかし、文書ではなく会話レベルだったのなら、工事するかどうかは家主次第。我慢できずに自分で工事するときは、部屋の中にある端子なども家主のものなので事前に許可を得ることが必要です。ただし、電話会社の局内工事だけで済むのなら、特に許可は必要ありません。
- Q16. 自転車置き場はあるけど、 狭いスペースで置く場所がなかったら？
- A. 引越してから「狭くて自分の自転車が置けない！」などと言っても、残念ながら具体的な解決策はないと考えたほうがよさそうです。部屋の中はもちろん、建物の現状を理解した上で契約するのが前提だからです。自転車置き場があると言われても、それがどれくらいの広さなのか、また自分のものも置けるスペースがあ るのか、契約する前にきちんと確認しておきましょう。
- Q17. 恋人と一緒にすみたいんだけど・・・
- A. 借りたときにそんなつもりはなくても、好きな人ができれば、一緒にいたいと思うのは人情です。しかし、一般的に契約では住むのは「当該者のみ」ということになっている場合、やはり勝手に同棲を始めてしまったら、契約違反となります。でも、家主も“強制退去！”なんて言うわけにもいきませんので、二人で住みたいということになったら、正直に届け出て、相談したほうがいいでしょう。女性専用の物件に男性が住む、独身専用の物件で同棲するのは問題ですが、そうでない場合は管理業者と家主と話し合うのが先決です。
- Q18. 部屋のリフォームはどこまで可能？
- A. 少しでも和める空間にしようと、リフォームに憧れる人も多いはず。しかし、賃貸物件の場合、大がかりなリフォームはできないと考えたほうがいいです。壁紙を張り替えるだけでもNG。簡易的な模様替えなら可能だが、借りた時の状態を壊さないこと。そして、退去時に借りた時の状態に戻すことが条件になりますの で、インテリアで変化をつける方向で考えたほうがよさそう。エアコンをつけるときも、エ事が必要になるので必ず許可が必要です。その際、退去時にもとに戻す必要があるかどうかも確認しておきましょう。もとに戻さなければならない場合、そのためにかかる費用は借主が負担することになります。
- Q19. ケーブルテレビに加入したいがどうすればいい？
- A. ケーブルテレビに加入している物件なら、月々の視聴料を支払うと映画やスポーツなどの多チャンネルが楽しむことができます。しかし、その設備がない物件では見たいと思っても工事が必要になるので、単独で勝手に加入するのは無理でしょう。それでも、どうしても見たいというなら、管理業者を通じて家主と交渉をしてください。
- Q20. 一人暮らしは寂しいので ペットを飼いたくなった！
- A. 一人暮らしは寂しい。家に帰ったとき、一緒に暮らしているペットがいるだけでずいぶんと心は和むものです。だからといって「ペット可」の物件以外で、しかも無許可で飼ってしまうのは、やはりマズい･･･。仮に飼ってしまった場合、管理業者や家主から、“契約違反だから出ていってくれ”と言われても仕方ありません。場合によっては、契約を解除されることも考えられます。最近は「ペット可」の物件も増えているので、まずはそうした部屋を探しましょう。
- Q21. ピッキング対策でカギを替 えたい。大家さんに頼めばいの？
- A. 物騒な世の中、高級マンションだけでなく、一般的な賃貸物件もピッキング強盗と無縁ではありません。その対策として最も手っ取り早いのはカギの交換。しかし勝手に交換すると「他人の物を壊した」ということになってしまいます。カギは管理上の意味もあり、必ず家主、または管理業者のところにもなければならないものですので、勝手に替えるのは厳禁です。ピッキング対策としてカギを交換したいと思われた場合、まずは家主、または管理会社に相談しましょう。
- Q22. 引越し後に、以前傷害事件があった部屋だと判明。空いてる部屋に移れる？
- A. 傷害事件や自殺騒動があった部屋、いわゆる「いわくつき物件」なら、進んでその部屋を借りる人はいないでしょう。横浜の分譲マンションで、自殺があったことを知らされなかった購入者が訴訟を起こした事例がありますが、結論は原告の勝訴で解約、そして損害賠償が認められました。分譲物件と賃貸物件の遣いはありますが、問題の根は同じ。このようなケースの当事者とならないように、物件を決める際に質問してみるのが良いでしょう。尚、貸主及び仲介業者にはこのような事実を知る限り告知する義務があります。
- Q23. 引越し業者が移動中に事故。荷物が壊れたらどうなる？
- A. 引越し中の事故や運送車の急ブレーキが原因で荷物の一部が破損した場合、引越し業者から弁償などの対応をしてもらえるはずです。しかし、例えば2年前に20万円で買ったテーブルがあったとして、壊れたから20万円返ってくるというわけではありません。また、お金に代えられないもの、例えばアルバムなどが紛失、焼失した場合は、交渉の上で、相応の慰謝料という形で支払われます。それから、後日開けてみたら壊れていた、というケースもありますので、できるだけ引越し当日のうちに荷物が破損していないかチェックをしましょう。
- Q24. 引っ越し先の新築マンションが入居日になっても建築中だった！
- A. 管理会社や大家さんに相談し、現在住んでいるマンションの引渡し期限を延長してもらえれば良いのですが、次の入居者が決まってしまっている場合はそうはいきません。そうなってしまったら、当然、今のﾏﾝｼｮﾝを退去してから、契約したマンションが完成するまでの期間、別の住まいを探さなければなりません。ただし工事が遅れたために発生した家賃や引っ越し代金などは、管理業者などに請求することができます。とはいえ、建築中の物件を契約する際は、完成予定日をよく確認しておきましょう。
- Q25. ピッキングで空巣に入られた!大家さんに責任を追求できる?
- A. 借りている部屋の管理責任は借主にあります。したがって、部屋に空き巣が入ったとしても原則として大家さんにその損害賠償を請求することはできません。しかし、建物の管理責任は、大家さんにあるので、その管理上の過失により被害を受けた場合には、損害賠償を請求することができることもあります。例えば、鍵が壊れていて直すように依頼していたのに対応してくれなかった、などの事情があった場合です。よって明らかに大家さんの過失が無ければ責任の追及は難しいでしょう。
- Q26. 契約をして、引越しの手配まで済ませた後で突然の契約破棄。どうしよう？
- A. 正当な理由のない一方的な契約破棄なら、引越し業者へのキャンセル料などを含めて損害賠償を請求することができます。ここでポイントとなるのがは「カギ」。既に受け取っているのならそのまま引越しても法律上の問題はありません。カギを受け取っていない場合は、代替部屋の紹介など、責任をもって対応してもらうようにしましょう。法律上、カギを持っている者が部屋を「占有」できると考えられるので、その有無が文字通りの「カギ」となります。
- Q27. 賃貸契約のとき、どうして 連帯保証人の印鑑証明と実印まで必要なの？
- A. 連帯保証人になるということは、例えば、あなたが家賃を滞納した場合には代わりに支払わなければなりませんし、部屋を破損し貸主（大家）から損害賠償を受けた場合も、それを支払う義務が生じます。連帯保証人には、そのような重要な役割があるので、本人の意思を確認する必要があります。認印の場合は、誰でも押せますから連帯保証人になってくれる人の意思を確認できません。したがって、印鑑証明と実印が必要なのです。
- Q28. 今のマンションを友人にまた貸しすることってできるの？
- A. 大家さんに無断でまた貸しをした場合、契約を解除され、部屋の明け渡しを求められる可能性があります。マンションの賃貸契約は大家さんと借り手の信頼関係で成り立っているものです。無断で友人にまた貸しするなどの行為は、その信頼関係を損ねることになりますので、必ず予め大家さんに相談しましょう。契約をいったん終了させ、友人と大家さんで新たな契約を結んでもらうのがいいでしょう。
